Le 28 février 2020, la French-American Bar Association (FABA a organisé à Paris une conférence consacrée à la structuration fiscale des investissements immobiliers en France et aux États-Unis, envisagée sous un angle comparatif et transfrontalier. L’évènement s’est tenu à la Maison du Barreau de Paris, salle Gaston Monnerville, et a réuni des praticiens du droit et de la fiscalité confrontés aux enjeux liés aux investissements immobiliers internationaux.
Dans un contexte de mobilité croissante des personnes et des capitaux, l’immobilier constitue un vecteur privilégié d’investissement et de transmission patrimoniale. Toutefois, les différences substantielles entre les systèmes juridiques et fiscaux français et américain rendent indispensable une analyse approfondie des modes de structuration afin d’anticiper les conséquences fiscales, civiles et déclaratives attachées à ces opérations.
La conférence a débuté par une présentation des principaux modes d’acquisition de biens immeubles en France. Les intervenantes ont abordé les acquisitions en direct, en mettant notamment en lumière le mécanisme de la donation de la nue-propriété, ainsi que les acquisitions réalisées en démembrement de propriété. Ont également été examinées les structures d’acquisition via une société civile immobilière (SCI), suivies de donations de parts en nue-propriété, fréquemment utilisées dans une optique de transmission patrimoniale.
Les échanges se sont ensuite concentrés sur l’acquisition de biens immobiliers situés aux États-Unis par des non-résidents. Les règles générales d’imposition applicables aux résidents américains et aux non-résidents ont été présentées, avant d’aborder plus spécifiquement les investissements immobiliers réalisés aux États-Unis par des investisseurs non-résidents. À ce titre, les intervenantes ont analysé l’imposition des revenus immobiliers, des plus-values, ainsi que les conséquences fiscales en cas de donation ou de succession.
Une attention particulière a également été portée aux obligations déclaratives liées à la détention et à la transmission de biens immobiliers aux États-Unis, ainsi qu’aux problématiques spécifiques soulevées par la réception de la nue-propriété en droit américain. Ces questions pratiques, souvent complexes, constituent des points de vigilance majeurs pour les praticiens accompagnant une clientèle internationale.
La conférence a réuni trois intervenantes aux expertises complémentaires. Maître Virginie Marrer, avocate au barreau de Paris, forte de plus de trente ans d’expérience en fiscalité française et internationale, est intervenue sur la structuration fiscale des investissements immobiliers et les enjeux de transmission. Maître Hélène Peisse, notaire associée au sein de l’étude Ducamp-Monod, spécialisée en droit international privé, a apporté un éclairage notarial sur les structures d’acquisition et d’anticipation successorale en présence d’éléments d’extranéité. Maître Fanny Karaman, spécialisée en droit fiscal américain et international, a présenté les règles fiscales américaines applicables aux investissements immobiliers et les problématiques spécifiques de la fiscalité transfrontalière franco-américaine.
Accueillis autour d’un petit-déjeuner, les participants ont pu échanger avec les intervenantes dans un cadre propice au dialogue et au partage d’expériences. Cette conférence, validée au titre de la formation continue obligatoire des avocats, s’inscrivait pleinement dans la mission de la FABA visant à favoriser la compréhension des enjeux juridiques et fiscaux transatlantiques.